2023年合肥二手房市场仿佛坐了一趟过山车，1月份贝系成交1163套，2月份陡然提高到3402套，3月份也有2855套，不少人惊呼“小阳春”来了。 不过热度仅持续了两个月，4月份便回落至2023套，
【资料图】
但5月份并没有再次大幅下滑，共成交了1961套，与4月份差距不大，逐渐趋于平稳，而二手房成交均价在近21个月数据中，已然最低！
（说明：贝系在合肥二手房成交占比预计在40%左右，成交数据会有15天左右的滞后性，且班长统计的数据已经筛选掉商业公寓、写字楼和地下车库部分，数据与贝系前端显示的成交数据有一定差距，数据仅供参考和爱好交流所用，请勿用于商业用途。）
▲合肥市9区3县近20个月二手房成交量变化
▲合肥市9区3县近20个月二手房成交价变化
6月中旬统计的二手房挂牌房源数量（源：贝系）相较于5月份统计的数据，减少了14917套房源，不过这并不是房源迅速被消耗，而是因为6月初因为“房源核验码”原因，很多房源不能对外展示。
所以本月市区挂牌房源数量无法作为参考了，而三县方面二手房源还在增加，肥西县继5新增336套之后，本月再增366套。
从9区3县近13个月成交数据看，如前文所说，5月份销量虽然较2、3月份差距较大，但与4月份相比差距并不大，基本趋于平稳。
和去年5月相比有所下滑，不过去年5月是新政后首次发布重大调控，对于销量有明显刺激作用。
合肥9区3县去掉商业公寓、车库和写字楼之后，5月份共成交1961套住宅，庐阳、瑶海、包河和蜀山区依然是二手房成交主力军，4个老城区共成交968套二手房，基本上已经占据了一半销量，政务区在2、3月份突破百套之后，又回归到100套以下。
从环比数据上看，与4月份全线下滑不同，5月份政务、新站、经开、肥西和长丰县成交量还是上涨的，高新区下降最明显。
下面我们区域来看下成交情况：
一、滨湖区
滨湖区5月份共成交136套房源，不过本月成交刚需盘居多，所以成交均价仅有24442元/平米，下滑明显，成交量则基本持平，成交面积、单价、总价则略有上涨，较平稳。
滨湖5月份宝能城、滨湖世纪城、东方蓝海、滨湖假日、诚园、万达城、中海滨湖公馆成交量比较可观，蘭园、中海九樾、雍华府、铂悦天汇几个新交付小区也有1-2套的成交。
目前滨湖新房摇号的热点板块，其实二手房市场并不活跃，随着房价的回落，一二手房已经开始出现顺挂，倒挂楼盘基本被消耗殆尽，滨湖区成交量前面文章消息分析过，这里就不过多赘述了。
本月棠溪人家成交2套别墅，一套总价2100万元、一套1545万元，为总价成交冠、亚军，总价亚军的房源，单价高达6.8万/平米，为本月单价成交冠军。
本月滨湖共有6套单价4万以上房源，除了棠溪人家，其他4套分别是高速时代公馆、信达公园里、万科时代之光、保利海上五月花，且均为洋房产品，在滨湖洋房与高层产品价差还在进一步拉大。
二、政务区
政务区5月份共成交68套房源，成交均价35015元/平米，成交量将4月多了5套，均价略有下滑，成交面积、单价、总价有一定上升，不是幅度都比较小。
政务区大部分楼盘5月份依然是“0”成交，成交量超过或等于4套的只有置地栢悦公馆、文一名门首府、天鹅湖凤曦府、宋都西湖花苑、嘉和苑小区共5个小区，成交的小区也以2、3套为主。
本月华润凯旋门成交一套587平大平层，置地栢悦公馆成交一套236平大平层，以2900万和1493万的价格，成为总价冠、亚军，置地栢悦公馆房源单价达到6.34万，同时为单价总冠军。
本月政务区单价超5万房源共有4套，单价超4万房源共有18套，占比达到26.5%，政务区依然受到最多的高端改善购房者喜欢。
三、高新区
高新区5月份共成交101套房源，相比于4月份的销量，下滑19.2%，、非常明显，也是本月合肥9区3县下降最多的区域，不过面积、总价、单价均有所上涨。
5月份保利柏林之春、淮矿馥邦天下、蓝光雍锦半岛、梦园小区、西子曼城、永和南苑成交量比较可观，之前成交不错的海亮九玺、祥源城、望江台、御景城等相对表现比较低迷。
本月保利西山林语、绿地乔治庄园成交两套别墅，成交总价分别为1290万、1280万，为本月的总价成交冠、亚军。
祥源城三期成交一套顶楼洋房，单价3.93万为本月单价成交冠军，蓝光雍锦半岛也有一套房源，单价达到3.91万，本月高新区超过3万以上房源共有9套。
四、蜀山区
蜀山区5月份共成交230套房源，均价19362元/平米，相比于4月的数据略有下滑，不过并不明显，成交面积、单价、总价也有所上升。
5月份蜀山区安居苑、博威香山丽舍、大唐国际公寓、大溪地、公园道1号、西城山水居、西园新村、信旺华府骏苑、中海原山、新加坡花园城成交量比较可观。
特别是中海原山与新加坡花园城涨幅明显，中海原山本月成交15套，均价2.08万，新加坡花园城成交6套，均价1.76万，中海原山大概率是受大铺头城市更新的影响，新加坡花园城主要是受周边新地块入市的影响。
本月中海原山成交2套别墅，一套总价715万、一套总价700万元，为本月总价成交冠、亚军，本月汉嘉都市森林成交一套29平学区房，单价达到4.23万，有本月单价成交冠军。
伟星国宾台成交一套150平房源，单价也是突破4万，达到4.04万，老城区核心地段的品质次新房同样不缺受众。
五、包河区
包河区5月份共成交229套房源，均价18120元/平米，虽然成交量有一定下滑，不过无论是均价、面积、单价和总价均有一定程度上浮。
5月份宝利丰广场、淝河安百苑、淝河佳苑、金科博翠天辰、蓝鼎星河府、绿地海顿公馆、万振逍遥苑、信达天御成交量比较可观。
受土拍刺激，淝河板块二手房销量较不错，比如招商雍荣府成交3套，均价2.56万，淝河安百苑成交5套，均价1.24万，翡翠天际成交2套，均价2.65万，时代领峯成交2套，均价2.67万，销量和价格均有一定上浮。
本月建发雍龙府成交2套二手房，一套899万、一套836万，为本月总价成交冠、亚军，836万总价房源单价达到4.35万，为本月总价成交冠军。
包河区5月份共有10套房源单价超3万，除了5套学区房源，其他还有中海央墅、信达天御香颂庭、金科博翠天辰小区。
六、庐阳区
庐阳区5月份共成交251套房源，本月各项数据均不是十分理想，无论成交套数、均价、单价和总价均有不同程度的下滑。
5月份庐阳区中铁国际城、万科森林公园、尚水湖畔、融侨悦城、荣城北苑、华地森林湖、大富绿洲、畅和家园、碧水兰庭几个小区成交量排名靠前。
铂悦庐州府因为学区与品质原因，价格已经处于合肥一线水平，万科森林公园臻园、曦园、观庭和国贸天成等也深受改善客户喜爱。
本月万科森林公园臻园成交一套房源，总价高达1125万，为本月总价成交冠军，其次是铂悦庐州府翠园一套903万的洋房，500万以上总价共有6套房源，万科森林公园2套，铂悦庐州府3套，国贸天成1套。
不过单价成交冠军依然是合作经济广场，成交单价高达5.76万元，同时具备顶级学区和居住属性的小区，稀缺性不必多说。
七、经开区
经开区5月份共成交179套房源，与其他区域成交量下滑不同，经开区成交量还上涨了6套，不过价格、面积、单价和总价均是下滑态势，均价更是近13个月首次跌破2万以下。
本月公园万象、江汽六村、金大地时代天街、绿城玫瑰园、绿地滨湖国际花都、南湖春城、融创城、时光原著、世茂翡翠首府、禹洲翡翠湖郡二手房销量比较可观。
本月绿地滨湖国际花都成交量依然很高，共成交19套房源，均价2.03万，南湖春城同样成交6套房源，均价1.63万，鲜有成交的滨湖时光也有3套成交，均价1.71万，甚至有一套价格超过2万元，所以下周的学区划分引人关注。次新盘公园万象成交5套房源，均价2.24万。
本月绿城玫瑰园成交一套237平房源，总价991万，为本月成交总价冠军，另外总价排名前6位全部来自绿城玫瑰园小区，单价最低3.75万，最高5.63万元，面积141平起步。
虽然取消直升后，168玫瑰园本部受到一些质疑，不过现在的购买学区房，资金预算充足的都会在品质、学区、环境、配套等做一个平衡，这样绿城玫瑰园就成了经开区最佳的选择。
八、瑶海区
瑶海区5月份共成交258套房源，虽然成交量、面积、单价和总价略有下滑，不过成交均价略有上涨，也是9区3县仅的3个均价上涨的区域之一。
5月份瑶海区元一名城、银领时代花园、文一云河湾、未来家园、利港银河新城、静安新城、琥珀名城、恒大城、宝业城市绿苑成交量比较可观。
5月份是传统学区房成交季，瑶海区有和平小学和38中学区，学区房在本月成交占比较大，也提高了整体均价，本月瑶海区超过2万成交共有14套房源，更有一套单价超过3万。
5月份信达溪岸观邸成交一套202平洋房，总价高达600万元，为月度总价成交冠军，总价前三也均来自信达溪岸观邸。单价方面保利熙悦府一套101平房源，单价3.17万，为月度单价成交冠军。
九、新站区
与新房市场的低迷不同，新站区是合肥9区3县唯一成交套数、均价、面积、总价全线上涨的区域，虽然量不算太大，但在这个市场情况下也非常难得。
本月长虹世纪荣廷、旭辉公园府、兴华苑、陶冲湖别院、禹洲中央城、圣联梦溪小镇、隆昊昊天园、力高君御世家、朗香书院、家天下、康城水云间、帝豪星港湾、当代MOMΛ未来城成交量比较可观。
正荣悦都公馆、招商公园1872、银城旭辉樾溪臺、学林春晓、皖投万科天下艺境、绿都少荃府、绿地香树花城、绿地柏仕公园、龙湖春江紫宸等次新小区也均有1-2套不等的成交。
十、肥西县
肥西县5月份成交156套二手房，较4月份上涨19.08%，是九区3县销量涨幅最高的，不过成交均价下滑至1.4万以下，成交面积和总价也略有下降。
从近13个月销量和成交价可以看到，156套的销量还属于中等水平，不过这个均价已是13个月最低。
5月份肥西二手房销量最好的小区为华地翡翠蓝湾、华南城紫荆名都、文一名门绿洲、香樟花园、信地华地城、旭辉·翡翠江来、旭辉滨湖江来、禹洲华侨城、禹洲天玺几个小区。
而不断有利好消息传出的北雁湖板块二手房依然十分冷清，板块内中海嶺湖湾成交一套8层顶楼洋房，价格只有2.09万，好运长安成交一套，单价只有1.41万，文一名门御府成交一套也只有1.55万。
重启土拍的繁华西板块，禹洲天玺、信地华地城成交量比较可观，信地华地城成交8套，均价在1.64万，禹洲天玺成交7套，均价1.72万，文一名门绿洲价格更低一些。
还有一些次新小区，比如祥源花世界汀兰湾、文一名门森林语、美好紫蓬山壹号、丽丰铂羽公馆、琥珀御宾府也有成交产生。
本月禹洲华侨城三期枫园成交一套126平房源，总价280万、单价2.22万，为总价、单价成交双料冠军。本月共有3套房源单价突破2万，还有两套分别是前面提到的中海嶺湖湾洋房，禹洲天玺的洋房。
十一、肥东县
受制于贝系肥东门店数量，所以贝系在肥东的二手房数据一直很少，之前也有肥东的网友对此提出过疑问，现在开放了成交价，大家也可以自己进行查阅。
本月贝系在肥东只有45套成交，无论是成交面积、均价、总价都有所下滑，不过幅度不大。
由于数据量实在太少，小区成交3套或以上都算比较多的，5月份只有中海城、金辉优步大道两个小区成交量在3套，其他成交小区均为1-2套。
一些次新小区比如华润紫玥台、弘阳信德东方印、龙湖文德春江天越、美好上院、远洋庐玥风景、远洋万和云锦、万科未来之光虽然有了成交，但均“破发”，连二手房标杆的中海城、龙湖龙誉城也降幅明显。
十二、长丰县
继去年9月、12月后，13个月内长丰二手房均价再次回归1万元以下，不过成交量上涨了，本月成交了119套，与去年5月销量相当，今年仅次于2、3月份，数据表现还是不错的。
5月份，长丰县北城世纪城、凤梅家园、恒大帝景、恒泰城品、京城国际、万科公园大道、物华苑、御景嘉苑成交量较为可观，一些次新小区比如万科苏高新中央公园、万科公园大道、世茂云锦、华地森林语虽然有成交，但大多数价格低于新房备案价。
本月元一高尔夫别墅四期成交两套别墅，一套总价480万，一套440万，为成交总价冠、亚军，总价480万房源，单价1.59万，同样是本月单价成交冠军。
上面就是合肥5月份9区3县二手房市场一些数据情况，虽然价格持续下滑，但成交量算是基本稳定下来，能止住成交量的跌幅，在全国市场中也算是非常好的成绩了。
从成交来看，分化还在进一步加距，新房市场滨湖更受购房者青睐（政务暂时没有选择），但二手房市场上，头部的需求还是更倾向于政务区。
本月偏刚需区域的新站区、肥西县、长丰县，止跌反涨，与投资购房不同，还是有很多的需求仅仅是在合肥有个家，所以代表高端改善的政务区和相对刚需的这3个区域销量反调，经开区是由于学区原因，不在此列。
现在的二手房市场基本上成了真正的供、需市场，与新房市场完全是两条平行线，片区土拍市场火热，对二手房市场起到的刺激作用非常有限。而教育集团化的推进，也让购房者对名校招牌产生了免疫，对房价的波动非常小了，从4、5两个月学区房成交季也可以看出，现在购房者越来越愿意在学区、品质、配套、环境做平衡，一些学区中等、楼盘品质不错、配套齐全的小区正在更受欢迎，随着教育政策的连续出台，很多购房者对学区房的执念也在淡化。
随着泡沫的持续被挤出，合肥大部分区域和位置，二手房相较于新房已经出现了很高的性价比，新房的倒挂优势已不复存在，在二手房市场上有了挑拣和议价的机会，一味的打新也并非是一个好的选择了。
而且随着近两年高端改善盘的增多，该类需求也日趋饱和，所以我们看到在新房市场就算是很多热点摇号楼盘，去化也越来越差，分销也重出江湖。
最后，统计二手房数据非常枯燥和耗费时间，但二手房数据是最真实的市场体现，分析市场、了解市场，失去了真实数据的支撑，皆是空谈！班长也连续两年发布二手房成交数据，后期还会继续坚持下去，为大家提供参考，感谢大家的耐心观看和阅读。
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