站在年中，看下半场。
(资料图)
下半年，天津楼市会上演怎样的剧情？
关于房价，已经预判过，自行翻阅→《天津房价的三种走势》。
固化、走钢丝、震荡，将同时存在。
关于成交量，是高是低？
量在价先，成交量是决定房价走势的因素之一，秉要执本。
用一个关键词概括：
可上可下。
下半年，天津新房成交量——可上可下。
要么高，要么低？跟没说一样？
非也，对于“可上可下”，需明确的是：
上，能涨到哪？下，能降到哪？
对下半年成交量的阈值，要有判断，要有心里预期。
逻辑性比较强，数据略有枯燥，咱们简单说。
用6个字解释“可上可下”：
下有度，上跨越。
数据来源：365房地产研究机构
从天津近6年的市场表现来看：
如果下半年弱于上半年，成交量跌不穿同量级。
2017年，上半年659万方，下半年630万方，同为600万方的量级。
2021年，上半年634万方，下半年615万方，同为600万方的量级。
这是由天津城市基本盘决定的。
1300多万人口，即便外来购房趋近于零，每年也有固定的本地购房需求。
结婚、上学、改善、养老，基本每月60-70万方。
如果下半年好于上半年，成交量会跨越量级。
2018年，上半年515万方，下半年701万方。
2019年，上半年615万方，下半年752万方。
2020年，上半年513万方，下半年728万方。
2022年，上半年353万方，下半年446万方。
规律表明，只要下半年行情强，成交量就会越级，不会停留在同一量级。
市场一旦起势，会带动观望人群，就像今年2月，跟风效应出现。
此为——下有度，上跨越。
有了这把“规律标尺”，就能预判下半年天津新房的成交量。
下有度
今年1-5月，新房成交约480万方。
小阳春补偿行情结束后，成交量常态化回落。
4月比3月减少30%，5月比4月减少15%。
数据来源：365房地产研究机构
6月已企稳，进入新常态，80万方是基础量。
但考虑到年中节点，房企集中签约+冲半年任务，成交量一般高于常态的10%以上。
预计6月新房成交量能达到90万方。
今年上半年，预计成交570万方。
如果下半年行情与上半年持平，或弱于上半年：
7-10月，每月80万方的新常态，共320万方。
11、12月，成交量有所突破，预计共220万方。
基于三点原因：
❶ 新房供应补位。
下半年预计有10多个纯新盘入市。
鹏飞·南开学苑、蘭园、格调馥颂花园、金地水西印二期、际华园·天津府、津铁镜界、龙湖东孙台地块、金茂体北地块……
这些新盘基本是“市场化拿地”，按需定产，有供应就有成交。
年底能带动一波成交小高峰。
❷ 需求积压的慢释放。
以天津的基本盘，每月100万方的新房成交量，才是正常值。
现因房地产的“疤痕效应”，以及经济预期走弱，进入80万方的新常态。
事实上，还是处于积压状态。
随着各方面的修复，以及供应补充，下半年会释放一定的量。
❸ 政策的叠加效应。
单纯的救市政策接二连三。
从去年的认房不认贷、二套首付四成……到今年的带押过户、公积金贷款额度再提高、房贷利率再下降……
分散型的政策，不会对市场有及时刺激，但一定会有延时刺激。
叠加效应，在年底会反应在成交量上。
加上年终冲刺的惯例，下半年新房成交量在540万方以上。
全年预计1100万方。
基于“下有度”的规律，这是“打底儿量”，跌不穿。
天津楼市，1100万方的成交量，房价基本面能保持稳定。
上跨越
以现在的楼市情绪，若想下半年的行情更好，必须得开外挂。
也就是小作文满天飞的“史诗级救市”。
“史诗级救市”并非单一的救楼市，而是要救宏观经济。
将以一揽子刺激经济的政策出现，房地产只是其中一方面。
事实已验证，单纯购房政策的放松，很难刺激成交大幅度增长，无法扭转现状。
买房情绪低、交易量低，不是因为差10个点的利息，不是因为没有购房名额，也不是因为首付比例高……
而是因为没有预期，没有房价上涨的预期，没有收入上涨的预期……
“救楼市，才能就内需”？
其实应该是“救内需，才能救楼市”。
宏观经济提振，才能带动购房信心增长。
如果7月出现“史诗级救市”，下半年成交量就会“上跨越”。
本质是激发增量需求进场，有增量资金进场，才能突破。
下半年超过650万方，全年就会超过1200万方。
如果天津新房成交量能到1200万方，有些板块的房价就要修复。
无论是“下有度”还是“上跨越”，今年有一点是确定的——
驼峰行情。
小阳春，是第一个驼峰。
10月之后，第二个驼峰出现。
变量是第二个驼峰的大与小，决定明年上半年的房价。
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